【分析】分析影响精装修精装房装修材料建

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    分析影响精装修精装房装修材料建

编者按：精装房政策是近年来对房地产产业链的发展构成深远影响的事件，本期内容陶城君邀请了行业资深专家深入分析这项政策所牵动的方方面面。

某人大代表在力推精装修交付时提到了几个理由，包括：“大量拆改，资源浪费严重。建筑垃圾、灰尘、有毒气体等装修污染严重。装修扰民。破坏建筑结构等。”他还建议要逐步取消毛坯房、直接向消费者提供精装修成品房。

在建设部推行《商品住宅装修一次到位实施细则》后，仅数年时间，深圳、广州等南派开发商已有多半采用精装修楼盘模式，并且将这些新理念、新做法推广至全国各地，尤其在北京、上海，精装修住宅的市场比例曾不断刷新记录。

然而，这种做法真的合理吗？

经济学原理告诉我们，决策的推出要在不同的指标上取得边际收益的平衡，如果过分强调某个指标，或者保护某种资源或利益，就会影响其他指标，浪费其他资源，甚至损害其他利益。

下面，笔者将简要地分析，由于“精装房政策”所牵动和产生影响的各个方面：

1政府目标

正面效果：和发达国家接轨，便于集中管理、质量管控和增加税收，防止大量拆改，资源浪费严重。建筑垃圾、灰尘、有毒气体等装修污染严重。装修扰民。破坏建筑结构等。

负面效果：降低了商品房市场交易量，进而推进相关产业和行业以大吃小。

2房地产开发商

正面效果：大型房地产商短期边际效益增长。

负面效果：延长了变现(开发)周期，增加综合运营成本。进一步导致小型房地产公司，及其在建楼盘被大中型房地产公司打包收购(本来可以推向市场，但现在需要“精装修”并通过有关部门验收之后方可销售)，同时降低整体商品房市场的交易量。

3装修材料制造商

装修材料终端市场需求大幅下降，制造商进而转战工程及战采渠道，建材品牌被迫向大型房地产商靠拢，公关成本和寻租行为将大幅增加，大部分制造商会陆续被收购或退出市场。

4装修材料流通(批发、零售)商

商品房消费者直接面向精装房，交房之后几乎无需装修(并不是“精装”效果已经让消费者满意，而仅仅是因为他们觉得这个一拆、一装的过程劳民伤财)，顾客被其他渠道截留，营业额大幅下降，人力资源成本和寻租行为剧增。

渠道营销策略(广告、活动、套餐、增值服务)无的放矢，流通商(经销/代理商)或将陆续退出市场。

5家装公司

大型房地产商在装修板块基本会采取上下游垂直整合——自己成立装修公司，进而导致传统装饰公司被迫转向二手房市场、软装(窗帘、配饰、摆件等)市场和工装(酒店、餐饮、卖场等非政府工程)市场。

6消费者

购房成本增加(购房者好不容易攒足了首付，现在还必须提前支付装修费)，买房更难。精装修交房，势必提高了售价，也从而提高了购房者的置业门槛，同时，相对于毛坯房，也增加了契税等相关费用。

而且，装修材料标准和施工质量(包括建筑毛坯质量、装修质量)的可控程度几乎为零，从“个人”验收变成了“有关部门”统一验收。在诚信危机日益严重的今天，对于开发商的不信任度往往导致了对装修质量的怀疑，尤其是个别项目出现的装修质量问题，更是让购房者不敢轻易购买。而伴随着该政策的深化，普通消费者和地产开发商之间由于信息不对称等因素，两者之间的矛盾进一步升级。

另外也延缓了交房的时间。相对于毛坯房，精装房将至少延缓约6个月以上的交房时间来进行项目的全面装修，而自行装修根据情况不同，一般至多1-3个月。

还有，开发商所提供的精装修无法体现个性化，是由于之前设计师与客户并无沟通，且统一装修的原因，装修的效果大多都是千篇一律，极少富于变化，而对于追求个性的现代人来说，自己想得到的差异化、风格化的装修几乎很难实现。更多人只能无奈地买了家具，再安装部分电器之后就勉强投入使用了，当然这也促生了整体家居、全屋定制等行业的兴起。

精装房有其优势，亦有其存在的必要性，因为我们始终相信，会有相当一部分的消费者喜欢并选择精装房。但笔者认为，该政策的可行性和商品房精装率的比例是否值得商榷？

事实上，每个人的知识有限，信息从来就是不对称的，我们通过信息处理的分工合作，通过品牌的建设，通过机制的设立，也就是说通过各种各样市场化的办法，再加上政府的适度监管，让人们灵活地去尝试不同的筛选机制，让人们有一个探索空间，这才是最重要的。

房屋不是医药、食品、金属等这样的标准品，而是一种综合性的服务。对于这种综合性的服务实施规定和标准化管制，后果将是一条漫长的猜疑链。既然规定了精装修准售，是否要规定所有装修材料的品牌、质量、价格的标准？是否要规定装修风格的标准？有关部门是否要对装修的施工过程进行监管？即便有，那监管的部门又由谁来监管？又如何避免产业链条中大量的寻租行为？集中装修难道就没有建筑垃圾、灰尘、有毒气体和装修污染吗？框架结构的毛胚房装修需要大量拆改吗？

这些问题或许只是冰山一角，笔者没有相应的答案。但笔者始终相信，对于一种综合性的服务，而非标准品的商品，最好的办法就是交给市场，在自由的市场竞争和价格之下，它们会有属于各自的命运。

本文并未细谈对陶瓷行业的影响，您可以在留言区发表您的观点，谈谈您对精装房的看法。

作者系某陶企运营总监刘明

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